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房地产下半场却频频涌现地王 谁才是幕后推手
时间:2016-08-26 09:44来源: 作者:每日经济新闻 点击:
  

“地王”频出,往往是在房地产行业处于爆发式的上升期才会出现的现象。但在房产行业已经进入“下半场”之时,很难再现过去十多年那种飞速发展的态势。因而此轮的“地王潮”,与过往相比,显然有着不一样的成因。

事实上,此前每一轮的调控,通常各地政府都会相应缩减土地的供应量,而对于开发商来说,土地就是基本的原材料,是他们持续经营必须有所储备的“粮草”。特别是在经历了持续的调控过后,市场的表现让开发商们更加集中地涌向一二线城市,僧多粥少之下,土地的价格自然出现飙升。但与此相对的是,更大范围的三四线城市或区域被开发商冷落,这种冷暖的鲜明对比,恰恰是房地产业走向成熟的标志。今后可能很难再出现全国范围的地价、房价普涨,开发商们要想在市场中继续活下去,甚至活得更滋润,必须抛弃简单粗放的开发模式,唯有靠更加精细化的运作,才能走得更远。

在三四线城市销售不济,一二线城市成了房企避险最好的港湾。自去年以来,北京、上海、广州、深圳,以及南京、苏州、合肥等强二线城市中,“地王”不断涌现。除了避险的需求,“地王”频出还有哪些深层次的原因?

●一线城市供求失衡

在经历了2010年以后的一波错误的扩张后,越来越多的开发商选择在更有发展前景的城市拿地开发。这使得很多时候,他们会扎堆拿同一个城市的地,并促成这个城市的“地王”迭现。

之前,中南建设集团董事长陈锦石就在中南集团2016~2020发展战略发布会上,就中南建设房地产开发项目的布局接受《每日经济新闻》记者采访,他表示会将一些落后地区的项目一次性卖掉,或者用其他方法处理掉,而把城市布局的重点转向一线和一线城市周边的三四线城市。

陈锦石的观点,代表着很多地产企业的共同看法。尽管很多三四线城市地价便宜,但这些城市因为人口大量流出,已经很难再有发展机会。这使得大量的企业把战略布局的重点放在一线城市。但问题是,一线城市正在减少新增建设用地规模。这种供求关系失衡的情况下,“地王”频出也就不难理解了。

比如,上海在锁定城市总量的背景下,2013年开始逐年递减全市新增建设用地年度计划。2016年,上海增加商品住宅用地,面积为800公顷,2015年和2014年该数值分别为400~600公顷和550~750公顷,但2013年这一数字为1000公顷。

数据显示,今年,上海出让的75幅经营性用地中,住宅用地多数实现了翻倍的溢价,有8幅住宅用地溢价率超出200%。

一线城市“地王”涌现谁是推手?来自金地华东区域投资部人士向《每日经济新闻》记者表示,一线城市的“地王”频出不能完全归咎于政府的供应。一线城市的发展早,新增建设用地的空间有限,像深圳目前的土地供给中很大一部分来自城市更新。

该人士进一步解释,现阶段,经济整体放缓的背景下,一线城市的土地供应紧张很难缓解,已经有部分企业不得已走出一线去二线城市拓展。

●二线城市“期限错配”

货币宽松和房地产市场整体向好的背景下,以合肥、南京、苏州等城市为代表的地方政府未能及时对土地供应进行调整,被市场认为是这次“地王潮”的另一只推手。

合肥在市场需求大增的背景下,连年缩减土地供应,库存遭遇危机才开始增加土地供给。合肥国土资源部门公开的数据显示,2016年,合肥将新增商品住房用地供应计划为7000亩,较去年的5500亩增加27.27%。

然而,早在2016年以前,合肥“地王潮”已经出现,库存“危机”也早已隐现。2015年被称为“地王年”,凤凰房产的统计数据显示,当年合肥产生9个“地王”,几乎涵盖所有区域。而当时,合肥仍在缩减经营性用地和住宅用地的供应。

公开数据显示,2013年、2014年和2015年,合肥新建商品房成交面积同比增长50.85%、50.01%和-4.34%,然而合肥当期的土地供给在减少,对应的经营性用地出让面积变化幅度为27.26%、27.48%、-20.81%。

土地供给滞后,合肥新建商品住宅供需早已失衡,并在2013年以后逐渐由平衡演变成危机。过去的2013年至2015年,合肥商品住宅供应面积难以覆盖成交面积。进入2016年,合肥新建商品住宅去化周期维持在4个月以下,并长时间保持在2个月的水平,为近6年的低谷。

与合肥类似,苏州国土资源部门公布的数据显示,2016年,苏州商品住宅用地计划供应面积为474公顷,而此前的3年苏州住宅用地供应分别为446、447和481公顷。

多家房地产开发商表示,2015年苏州已经出现销售大增和土地紧张的局面,政府层面未能及时调整土地供给,造成市场供应较少,开发商纷纷抢地的局面。数据显示,2015年苏州商品住宅成交面积1175万平方米,同比上涨42.60%;当年商品住宅供给仅增加17.29%。

更值得关注的是,苏州商品住宅规划面积的减少。数据显示,2015年,苏州市推出的80幅住宅用地的规划面积为888万平方米,较前一年下降25.90%,更是创下近6年的最低点,而同期,苏州商品住宅销售面积大涨42.60%。

“地王潮”同样涌现的南京,虽未减少商品住宅的供给,但却是在市场变化多样的情况下,维持了供给不变。南京国土资源局公布的数据显示,2014年至2016年,南京商品住宅供地计划均为500公顷,根据数据,2016年前7个月,南京商品住宅销售面积为980万平方米,2015年和2014年该数值为1207万平方米和776万平方米。


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